Krásný den, vítám vás u dalšího dílu Byznysových jednohubek.
Je tady s námi Vojta Stehno a jdeme na to.
Kdo je Vojtěch Stehno?
Dobrý den, ahoj. Děkuji za představení.
Mé jméno je Vojtěch Stehno a jsem spolumajitel firmy Foreigners Group.
S Foreigners Group jsme začínali před patnácti lety.
Děláme služby pro cizince, imigrační služby, relokační služby, to znamená sháníme třeba ubytování, zajišťujeme víza a tak dále.
Vojtěch Stehno: Spolumajitel firmy Foreigners
Skupina už obsahuje i klasickou českou realitku Foreigners Reality, kde jsme hlavně správci nemovitostí.
Spravujeme dnes 400 bytů. Jsme profíci na tzv. coliving, což je moderní způsob bydlení.
A máme sekci developerskou, kde dneska máme v projekci cca 300 bytů ve výstavbě během asi pěti let.
Děláme klasickou developerskou činnost. Někde něco koupíme, projektujeme to, povolujeme to, stavíme to a prodáváme to.
Někdy si něco necháme a pronajímáme.
Jaká je role Vojtěcha ve společnosti Foreigners?
Jsem spolumajitel, a hlavní CEO, zastupuji a starám se o development a reality.
Mám společnici Andreu Tkačukovou, která je CEO Foreign Services, služeb pro cizince.
Tým Foreigners
Takhle to máme rozdělené a jsme oba dva jednatelé.
Od služeb pro cizince k developeřině
Super. Mě zajímá, jak se to z toho klasického Foreigners, kdy děláte relokační služby pro cizince atd., přehouplo na reality a developeřinu?
To byla asi moje zásluha, protože já jsem měl vždycky vášeň pro nemovitosti.
Kdysi jsem studoval ČVUT, stavební fakultu rok, a můj taťka je projektant.
Já jsem měl rád knížky Roberta Kiyosakiho, nemovitosti a pasivní příjem.
A pamatuju si, že už v první třídě v šesti letech, první, co jsem se naučil na počítači, byla práce v AutoCADu, což je program pro rýsování projektů.
Až pak jsem zjistil, že tam jsou i nějaké počítačové hry.
Od služeb pro cizince k developeřině.
Vždycky jsme dělali hlavně pronájmy, to tvořilo například 60 % našeho obratu, co se týče těch služeb.
Setkával jsem se s pronajímateli, s lidmi, kteří vlastnili činžáky, a vždycky mě to tam táhlo.
Tak jak Andreu to táhlo vždycky k cizincům a k pomoci cizincům, tak mě to zase táhlo k těm majitelům a pronajímatelům.
Jak si Vojta zhmotňuje vize
Super, já si pamatuji nějaký tvůj příspěvek kdysi dávno. Psal jsi o tom, že jsi na zdi měl nástěnku, kde ty jsi vyobrazen jako developer. Můžeš nám o tom říct více, to mi přišlo jako super motivační.
Já mám rád motivaci a neberu to jenom jako motivaci. Moje zkušenost je taková, že to, o čem člověk přemýšlí dennodenně a co vidí, tak se to většinou stává.
Byl jsem zvyklý vždycky věci zhmotňovat, a protože jsem uměl s Photoshopem, tak jsem si udělal ve Photoshopu koláž, kde jsem vystřihl toho reálného developera a dal jsem tam sebe, jak někde na stavbě něco řídím.
V tom pokojíčku u rodičů to dnes ještě visí. Vždycky když tam přijedu, tak se tomu směju.
Ani nevím, jak dlouho to bylo před tím, než jsme začali první developerský projekt.
Věřím, že to bylo třeba dva tři roky před tím, takže mně tohle funguje.
Takže si takovéhle blbůstky občas dělám, a když to nedělám takhle okatě, tak si o tom třeba přemýšlím, když někam jedu autem, jak to bude vypadat za deset let.
Vizualizuji si to, a ono to docela funguje a většinou se to plní.
Jaká je příští vize Vojtěcha?
A nad čím teď přemýšlíš? Jaká je tvoje další vize? Co je teď na tvé nástěnce?
No to je zajímavé, teď takovou novodobou koláž vyloženě nemám, ale mám vizi, že ten development bude fakt fungovat.
Budeme mít v té pipeline, jak se říká, v tom výhledu, nakoupených dostatek nemovitostí a každý rok třeba doděláme 50, 100 bytů, dostavíme, doprodáme.
My spravujeme pro velkou firmu CTP, jejich colivingový koncept Domeq.
To je nějakých 320 jednotek, které pronajímáme.
Moje vize je, že se jednou dostaneme, za 5, 10 let do stavu, že takový koncept budeme taky někde v Brně, v Hradci nebo v Praze vlastnit a provozovat.
A můj velký sen…
Foreigners reality: developerská činnost
Hodně konzultujeme investory a developery, kteří plánují podobné koncepty, třeba 150, 200 bytů v jednom celku.
Já tam vždycky trnu, že já prostě vím, jak něco funguje, říkám udělejte to takhle, a oni si tam cpou ty svoje věci nebo že to udělají jinak a tak dále.
Štve mě, že musím někoho přesvědčovat o jeho projektu, aby jemu dobře fungoval.
Až já si to jednou budu dělat pro sebe, tak to bude fakt dobré a nebudu muset nikoho přesvědčovat, proč by to tak měl dělat.
Vize je mít nějaký servis a koncept.
Jaké jsou překážky k tomu, aby to mohlo takto být?
Čas.
A čas jsou i peníze v tomhle ohledu, protože na takovýto projekt potřebuješ i dost vlastních zdrojů, takže máme nějaký výhled nějakých příjmů, zisků.
Čas jsou peníze.
Ale ten development není jako Facebook, že když dobře něco naprogramuješ, tak během deseti dnů můžeš mít milion uživatelů a mnohonásobně větší příjmy.
Prostě
Takže možná mít ty peníze na účtu od nějakého investora 100 milionů, tak možná jo, ale je to asi moje zodpovědnost, že trošku se k tomu potřebujeme prokousat, získat i nějaké zkušenosti.
Jsou v realitách a nemovitostech pasivní příjmy?
A ty jsi zmínil na začátku pasivní příjmy. Fascinovali tě v souvislosti s realitami a s nemovitostmi. Jak je to teď? Prozřel jsi nebo to jsou opravdu pasivní příjmy? Jak to vnímáš?
Já si myslím, že to jsou určitě pasivní příjmy, pokud si to tedy ten investor tak zařídí.
Když to vezmu v případě nemovitostí, tak si tam vezme správce nemovitosti.
V malém měřítku se můžeme bavit o tom, že pronajímáš jeden dva byty. Nepotřebuješ nad tím sedět každý den, ale každý měsíc tam třeba něco musíš pořešit.
Ale pokud máš už třeba činžák s 50 nebo 100 byty, tak tam potřebuješ mít kvalitního správce.
A já to dávám na příkladu toho domku, kde je to sice 300 bytů, ale pro tu firmu je to taková malá kapka v moři jejich impéria a aktiv a činností, co dělají.
A když to blbě řeknu, jejich majitel přijede na domek čtyřikrát ročně, spíše se podívat a ukázat to jejich investorům.
Takže myslím, že určitě, protože jemu funguje to, že mu tam chodí několik milionů měsíčně, a netráví tam možná ani 10 hodin ročně.
Investor vs. developer
Může se každý stát developerem?
Každý, kdo to chce.
Je to dobrá otázka. Myslím si, že spousta lidí chce dělat development, protože vidí, že v tom jsou velké peníze.
A berou to. A někteří lidé mixují investování a development.
Mezi investováním a developmentem je rozdíl.
Investor a developer je za mě něco jiného.
Investor chce dát ty peníze a moc se o to nestarat a dostat návratnost.
Ale development jako takový je docela náročný.
Koupím pozemek, tam něco vyprojektujeme, povolíme to, postavíme to a rozprodáme to.
Ta tří až pětiletá činnost je strašně náročná. Jednak ti bere čas a za druhé to chce nějaké know-how.
Pokud stavíš 100, 200 bytů, tak už to chce trošku nějaký tým. A to není investice.
Takže já to odděluji. Je tam nějaký investorův zisk a je tam pak nějaký zisk developerů za tu činnost jako takovou, protože z nehodnotné nemovitosti developmentem uděláš nějakou hodnotu.
To znamená, z rodinného domku s velkou zahradou uděláš pěti patrový barák s padesáti byty.
Development je týmová práce
A jak je váš tým velký v developmentu, když vezmeme jenom tuto část Foreigners?
Jak se to vezme. Dost činností máme outsourcovaných.
Ale kdybych to vzal na takový nejužší tým, který ale není jenom náš, jsou to třeba architekti na sebe, projektový tým byznys partnera.
Na řízení takových projektů potřebuješ jednoho, dva, projektové manažery, pět architektů, jednu asistentku, pokud to chceš potom vlastnit a pronajímat, tak třeba dva správce.
Takže je to tým do deseti lidí.
Byznysová jednohubka od Vojtěcha Stehna
A my už jsme trošku narazili na tu jednohubku, co nám tady řekneš.
Řekni svůj tip, který pro nás máš.
Měj výsledky a ony se ty odměny dostaví.
Já jsem takový praktik a někdy si připadám staromódní, ale já vždycky říkám makat a pak to teprve propagovat.
Je to takový nešvar, který někdy vidím, že spousta lidí, co podniká, nejdřív propaguje, má krásné webové stránky a pak jde teprve něco dělat.
Většinou mezitím ta příležitost uteče, takže my jsme vždy byli takoví, že jsme začali dělat a pak až jsme se zabývali tím, abychom měli krásný web, a aby to vypadalo, a tak dále.
Nejhorší je na pohovoru všechno vím, všechno znám, uměl jsem, zařídil jsem všechno. A realita je jiná.
A na druhou stranu velmi často dobře vidíš a pocítíš, že ten člověk má za sebou fakt ty výsledky, když mluví o výsledcích.
Takže já říkám:
Měj výsledky a ony se ty odměny dostaví.
Super. Tak jo, paráda, to je krásný, a já s tím určitě souhlasím. Já jsem zrovna takový střelec, že často jdu do věcí, které nejsou úplně na 100 % dotažené.
Ale jdu do toho, tak to jsem ráda, že to říkáš.
Fuckupy v podnikání
Vojti, co byl tvůj největší fuckup v téhle developerské kariéře?
Ty jo, já musím poděkovat Pánu Bohu, že žádný velký fuckup nebyl, protože v tom developmentu by to byl fakt jako fuckup.
A je to jedna z věcí, jak se ptáš, kdo by mohl dělat developera?
Já říkám, chce to podle mě zkušenosti sbírat, protože v tom developmentu můžeš udělat "malou" chybu, ale může to stát miliony tvé nebo těch investorů.
Obojí je nepříjemné.
Pokud nebyl fuckup v developmentu, tak třeba nějaký kariérní…
V developmentu, ale naštěstí to nebyl fuckup, protože jako jsme v tom konzervativní a já obzvlášť, takže jsme z toho včas vystoupili.
Když to vezmu, utopili jsme třeba 300, 500 tisíc, na tom projektu, ale zavčas jsme to stopli.
Chtěli jsme koupit nějaké pozemky na výstavbu rodinných domů, bylo to docela složité, protože tam bylo jednání se starým majitelem, který už měl ten věk, měl tam děti a vnoučata, on to chtěl na stará kolena prodat a rozdělit jim peníze.
Některá vnoučata byla pro, některá proti, tak tam byly už tlaky, boje.
A podmínka ještě byla, že se změní územní plán v obci.
A to se očekávalo půl roku až rok.
My jsme tam měli navázané ještě nějaké jiné věci se sousedy a zase to bylo navázané na to, že se změní územní plán, že získáme stavební povolení, ale nebylo to možné udělat, nebo mít to ve vlastních rukách skrze tu změnu plánu.
Za pět minut dvanáct jsme řekli, že do toho nejdeme.
A dneska už je to asi rok, dva, zpátky, tak jsem za to rád, protože ten územní plán pořád není a už měl být před dvěma lety.
Takže bolehlav několik let a dohadování se sousedy...
Já si myslím, že tohle je docela zajímavá zkušenost, kterou jsi nám nasdílel, a že to je jako v pohodě.
Co vás přimělo z toho vycouvat?
Částečně intuice, ale ne že bych byl nějak nadaný.
Já si myslím že ta intuice je podle mě z 80 % založená na zkušenostech. To zase platí k tomu makej.
Zkušenosti máš naskládané a v té hlavě, někdy možná ani nepřímo ti to nahodí ty věci, co jsi slyšela, viděla. A najednou si to tak jako spojí a řekneš hele...
A pro mě to tam bylo.
Hele, už je tady moc rizikových faktorů, je to moc na sílu, takže jdeme z toho pryč.
Pak takové uvědomění: Hele, tak nedopadne tohle, no tak přijdou jiné, lepší věci.
Projekty, které jsme během dalšího roku koupili, tak bychom díky tomu na ně neměli.
A jsou ještě zajímavější.
A stály by vám tam peníze a tak.
A co bylo naopak to, co se ti nejvíc v kariéře povedlo? Co můžeš říct, jo to byl fakt majstrštyk?
To jsou asi ty současné projekty, třeba hlavně v Hradci Králové.
První pozemek, co jsme tam koupili, tak to byl fakt majstrštyk. Že se mi to povedlo ukořistit, akvizicovat a koupit, a domluvit se s prodávajícími.
Být v pravý čas na pravém místě.
Majstrštyk pak bylo, že jsme tam koupili dalšího souseda, že byl zrovna v nabídce.
A co tam děláte? Rodinné domky nebo byty?
Tam budou pětipatrové bytové domy a vlastně je to jedna ulice dneska, kde je všeho všudy pět rodinných baráčků.
Dneska už tam vlastníme tři, snad teď v srpnu budeme mít čtvrtý a snad jednoho dne dopadne i ten pátý.
Já vždy říkám, že stavíme celou jednu ulici.
Když se to všechno podaří, tak tam bude třeba 150 bytů, to si myslím, že fakt jako dobré.
A zase, dopadlo to nějakou takovou tou ustavičnou činností a pokorou k těm sousedům.
Já to sám nemám rád, chodit za sousedy, že tam budeme stavět, a ptát se jich, jestli by to nechtěli prodat.
Beru s respektem, že oni tam žijí třeba celý život.
Na druhou stranu se město řídí nějakým územním plánem a ten územní plán tam už 20 let říká, že tam mohou být 5 patrový baráky.
To město se nemá kde jinde moc rozvíjet a tohle je ta jedna z mála lokalit, kde může, takže i to město to chce.
Vždycky na to koukám ze dvou stran. Musím slušně, ale na druhou stranu 40 Hradečáků někde trpí, že nemá kde bydlet, že nejsou novostavby.
Nechci říct, že bude trpět jeden, který tam bydlí, a bude se muset odstěhovat.
Musím říct, že nám se vždycky povedlo těm lidem najít ještě lepší bydlení, než co do té doby měli a ještě jim zůstaly třeba nějaké peníze navíc.
Takže to je druhý majstrštyk.
Že se nám tam povedlo po roce domluvit se se sousedy.
To v čem bydleli, bylo hrozné.
Já jsem tam nebyl do té doby, než jsme byli vlastníci. Do té doby jsem si říkal z venku to vypadá hnusně a jsou vybíraví na tu nemovitost, tak možná uvnitř to mají pěkné, ale to byla hrůza.
Takže jsme jim sehnali barák v lepší kvalitě, co se týče standartu.
Místo dvou bytů tam mají tři byty, takže tam může s nimi bydlet i dcera, která by dneska nedosáhla na vlastní bydlení a ještě jim zbyly nějaké peníze navíc.
A ten starý pán tam bydlel 4 metry od ulice, kde pořád jezdila auta a dneska bydlí v krásné klidné vilkové čtvrti.
Tak to je hustý. Takže to máte i takhle se vším postaráním se. To je super.
Na přístupu developera záleží
Já mám většinou v hlavně developera jako takového trochu "neberu ohledy, stavím…" Toto je super slyšet.
Je důležité, jaký přístup developer zvolí.
Je to takto potřeba. Vždy se na to dívám tak, jako kdyby k mým rodičům někdo přišel a řekl: Hele, my bychom to od vás chtěli koupit, protože vedle budeme stavět pět pater.
Já už bych to bral logicky. Spočítám si to, když mi dáte dobrou cenu, koupím něco lepšího a přestěhuju se.
Ale chápu, že když tam ti lidé dvacet let žijí, tak to není easy. My jsme to třeba dojednávali rok.
I psychologicky se vždycky snažím, ať to je pozvolné. Nejsem moc té nátury, že tady se bude stavět a buď půjdete pryč nebo vám to tady spadne na hlavu. A teď si vyberte.
Tak to je super. Tak jo, díky moc za rozhovor.
Měj se hezky, ahoj.
Rádo se stalo. Měj se hezky a nashle.
